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Lastrico solare ad uso esclusivo? Chi paga le spese di manutenzione?

La ripartizione delle del lastrico solare sono regolamentate dall’art. 1126 del c.c., il dubbio che sovviene ai condomini del condominio viene quando il lastrico solare/terrazza a livello risulta di proprietà “esclusiva” cioè fruibile/utilizzabile da un solo condomino.

A tal proposito si fa notare che anche se l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non è comune a tutti i condomini, in virtù delle attribuzioni riservate all’assemblea dall’art. 1135 Cc, gli stessi sono comunque tenuti ad eseguire opere di manutenzione straordinaria e le relative spese, ripartite secondo il succitato art. 1126 Cc. Anche perché a prescindere dal fatto che sia di uso esclusivo o meno, sicuramente non viene meno la sua “destinazione primaria all’uso comune” (copertura alle unità sottostanti).

L’art. 1126 del c.c. stabilisce che la ripartizione di lavori di manutenzione ordinaria/ristrutturazione edilizia rimangono per un terzo a carico del proprietario esclusivo e per i restanti due terzi a carico dei condomini per i quali la terrazza funge da copertura.

Per cui l’obbligo di contribuire alla spesa per la ricostruzione e di manutenzione del lastrico o della terrazza in quota pari ai 2/3 dell’importo totale sostenuto si fonda sul principio dell’utilità che ricavano dal bene da sistemare o da ristrutturare (copertura). All’assemblea competono i poteri deliberativi in materia di riparazione, ricostruzione o sostituzione del lastrico solare o della terrazza a livello. (Corte di Cassazione – ordinanza n. 19779, relatore dott. A. Scarpa, del 9 agosto 2017). Nella predetta ordinanza, viene stabilito di ripartire la spesa, in base alle tabelle di proprietà in vigore nel condominio, includendo nella ripartizione delle spese anche il condomino che aveva impugnato la delibera condominiale con la quale venivo deliberati i lavori, nonostante una clausola convenzionale di esonero in suo favore. Proposto ricorso per cassazione, la Suprema Corte lo rigetta affermando come:

<<in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l’assemblea dei condomini, ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui la terrazza serva da copertura (Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449).

L’obbligo dei condomini dell’edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti.

Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali soltanto, in quanto fruitori delle relative utilità, debbono sostenere le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura dell’edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo (così Cass. Sez. 2, 05/11/1990, n. 10602; Cass. Sez. 2, 25/02/2002, n. 2726)>>.

L’assemblea può decidere sulla necessità o meno dell’intervento manutentivo/ristrutturazione, la stessa delibera non risulta sindacabile dal giudice.

Mentre la clausola di esonero dal pagamento dell’importo dovuto per l’effettuazione dei lavori stabiliti in assemblea, contenuta nell’atto di acquisto per cui il condomino è dispensato dal <<partecipare ad alcuna delle spese condominiali fino a quando rimanga proprietario di unità immobiliari dell’edificio invendute>>, siccome dichiarazione negoziale frutto dell’autonomia privata può essere interpretata dal giudice di merito in virtù degli artt. 1362 e ss. Cc, ma risulta insindacabile in sede di legittimità, salvo non violi i canoni ermeneutici.

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